Vanaf 1 januari 2019 geldt er een nieuwe wettelijke BTW-regeling voor de verhuur van opslagruimten. Deze nieuwe regeling maakt deel uit van één van de belangrijkste BTW hervormingen inzake de verhuur van onroerende goederen van de afgelopen decennia.
Huidige regeling:
De terbeschikkingstelling van bergruimten voor het opslaan van goederen is vrijgesteld van BTW. De Btw-plichtige verhuurder van een bergruimte kan derhalve heden BTW op de huurprijs aanrekenen en de Btw-plichtige huurder kan deze BTW in beginsel aftrekken.
In de praktijk bestaan er regelmatig betwistingen over de BTW aftrek indien een onroerend goed zowel als opslagplaats van goederen wordt verhuurd maar ook een ander doeleinde heeft (bv. Kantoor, showroom, ontvangstruimte).
Volgens de btw-administratie kan de BTW aftrek niet worden toegestaan wanneer de bergruimte voor het opslaan van goederen en het voor andere doeleinden verhuurd onroerend goed deel uitmaken van eenzelfde onroerend goed en beide goederen door eenzelfde eigenaar – zelfs bij afzonderlijke overeenkomsten – aan dezelfde huurder worden verhuurd. De btw-administratie aanvaardt enkel de BTW aftrek wanneer er in de bergruimte een kantoor of een plaats is voorzien voor personen die belast zijn met het beheer van de opgeslagen goederen en voor zover de oppervlakte van dat kantoor of die plaats niet meer bedraagt dan 10% van de totale oppervlakte van het gebouw.
De rechtspraak is heden verdeeld over deze kwestie. In een aantal gevallen weigerde de rechtspraak het voormeld standpunt van de btw-administratie te volgen. De rechtspraak liet zich dan onder meer inspireren door de visie van het Europees Hof van Justitie waarin wordt gesteld dat dienstprestaties in de regel belastbare handelingen zijn en dat uitzonderingen daarop (zoals de onroerende verhuur) restrictief moeten worden geïnterpreteerd. Andere rechtspraak volgen rigoureus voormeld standpunt van de btw-administratie.
Nieuwe regeling:
De nieuwe wet van 14 oktober 2018 tracht deze interpretatie- en toepassingsproblemen uit te schakelen en de BTW-regeling met betrekking tot de verhuur van opslagruimten te versoepelen.
Vanaf 1 januari 2019 worden als opslagruimten beschouwd de gebouwen of gedeelten van gebouwen die voor meer dan 50% worden aangewend voor de opslag van goederen. Deze ruimten mogen evenwel niet voor meer dan 10% worden aangewend als verkoopruimte.
Voor de beoordeling van de 50%-grens wordt in eerste instantie rekening gehouden met de gebruikte oppervlakte, maar de 50%-grens kan ook worden beoordeeld op basis van het volume van de ruimte wanneer de structuur en de inrichting van de ruimte toelaten om ook de hoogte van de ruimte te benutten voor het opslaan van goederen.
Voor opslagruimten moet het bovendien niet gaan om nieuwe gebouwen. Ook bestaande gebouwen kunnen in voorkomend geval van de nieuwe BTW-regeling gebruik maken.
De versoepelde toepassingsvoorwaarden van de nieuwe wet gelden verder ook voor de lopende huurovereenkomsten (d.w.z. huurovereenkomsten die niet eindigen op uiterlijk 31 december 2018). Voor deze lopende overeenkomsten geldt de volgende overgangsregeling:
- Huurovereenkomsten m.b.t. gebouwen die voor minstens 90% worden gebruikt voor het opslaan van goederen, blijven ook in de toekomst verplicht onderworpen aan BTW tot het einde van de overeenkomst;
- Huurovereenkomsten m.b.t. gebouwen die voor meer dan 50% maar voor minder dan 90% worden aangewend voor het opslaan van goederen, kunnen het voorwerp uitmaken van een btw-optieregeling. Partijen kunnen meer bepaald vanaf 1 januari 2019 voor het Btw-stelsel opteren en dit voor de nog resterende looptijd van de huurovereenkomst. Dit geschiedt het best met een addendum bij de overeenkomst;
- Huurovereenkomsten die voor minder dan 50% worden aangewend voor het opslaan van goederen zijn niet onderworpen aan BTW. Ze kunnen ook niet voorwerp uitmaken van een btw-optieregeling omdat ze niet hoofdzakelijk worden gebruikt voor het opslaan van goederen.
Evaluatie:
Voor de verhuur van opslagruimtes in België is de nieuwe BTW-regeling een goede zaak. De toepassingsvoorwaarden van het Btw-regime worden verduidelijkt en versoepeld. Voor lopende huurovereenkomsten kan het aangewezen zijn om het toepasselijke Btw-regime vanaf 1 januari 2019 aan te passen.